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Cerchi l’immobile dei tuoi sogni? Ecco come acquistare una casa

Cerchi l’immobile dei tuoi sogni? Ecco come acquistare una casa
luglio 03
07:45 2017
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La nostra rubrica La finestra sul diritto vi propone alcuni accorgimenti su come destreggiarsi nell’acquistare una casa. Infatti, tra annunci, agenti immobiliari, notai e papelli comprare casa sembra ai più un’impresa improba, qui alcuni consigli per superarla

Dopo giorni e notti trascorse a leggere annunci immobiliari, finalmente, eccola: la casa che cercavate, il nido che accoglierà i vostri sogni, facendoli crescere e realizzare. Dopo i primi momenti di euforia, tuttavia, diventa necessario trattare l’acquisto ed avere, quindi, a che fare con temi e problematiche poco usuali e in grado di generare enormi ansie. Come destreggiarsi nell’acquistare una casa?

La prima figura con cui, generalmente, si viene in contatto è l’agente immobiliare. Per prima cosa è necessario sottolineare che gli obblighi di questa figura professionale si esauriscono nel mettere in contatto il venditore e il compratore: non è responsabile per lo stato di fatto e di diritto in cui versa l’immobile.

Infatti, ai sensi dell’art. 1754 c.c. è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

L’agente immobiliare, iscritto negli appositi elenchi, acquisisce il diritto al pagamento della provvigione nel momento in cui viene concluso l’affare attraverso il suo operato.

Pertanto, questa figura professionale è utile per concludere più velocemente la ricerca di un immobile, ma non protegge perché non è il suo compito da eventuali problemi di fatto o di diritto, che possono insorgere circa l’immobile.

La figura professionale deputata a verificare la correttezza della compravendita, lo stato di diritto dell’immobile e la conformità tra l’atto e la volontà delle parti è il notaio.

Generalmente, prima della compravendita vera e propria le parti sottoscrivono un preliminare di compravendita ovvero un contratto, con cui venditore e acquirente si promettono l’un l’altro di compravendere l’immobile, stabilendo le modalità e la tempistica, con cui questo avverrà.

Troppo spesso non viene prestata sufficiente attenzione a questo atto, che, invece, è la base su cui si fonderà la compravendita e riveste, quindi, un’importanza vitale.

Infatti, ai sensi dell’art. 2932 c.c.  se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Pertanto, il preliminare può portare, attraverso il meccanismo dell’art. 2932 c.c., agli effetti con esso decisi, anche se nel frattempo abbiamo cambiato idea.

La scelta se sottoscrivere il preliminare di compravendita dinnanzi a un notaio o meno è libera. Tuttavia, date le conseguenze, che può portare questo atto, è consigliabile rivolgersi a un notaio.

Infatti, in questo modo tutte le ricerche relative allo stato di diritto dell’immobile verranno anticipate a prima della sottoscrizione del preliminare: ne verrà accertata la provenienza, la disponibilità del diritto da compravendersi, l’eventuale presenza di pesi e oneri, come ad esempio iscrizioni ipotecarie, pignoramenti e quant’altro.

Peraltro, alla sottoscrizione del preliminare, in genere, il promissario acquirente versa a titolo di caparra al promissario venditore una somma di denaro, di solito piuttosto cospicua, che alla stipula dell’atto di compravendita verrà considerata quale acconto sul prezzo.

Tuttavia, la mancata stipula dell’atto di compravendita ha effetti sulla caparra.

Difatti, se il promissario acquirente non può o non vuole più sottoscrivere  il contratto definitivo perché, ad esempio, la banca non gli ha concesso il mutuo, il promissario venditore può trattenere la somma  di denaro ricevuta a titolo di caparra. Fatto, naturalmente, salvo il suo diritto ad agire in giudizio per il maggior danno subito.

Nel caso in cui, invece, è il promissario venditore a essere inadempiente, il promissario acquirente avrà diritto al versamento di una somma pari al doppio della caparra pagata.

Pertanto, date le innumerevoli conseguenze portate dalla sottoscrizione di un preliminare di compravendita è consigliabile verificare tutti i requisiti di fatto e di diritto della casa dei propri sogni prima della sottoscrizione di questo atto per evitare che si trasformi nella casa dei propri peggiori incubi.

Per maggiori informazioni: ilaria.delloioio@gmail.com

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